記者唐婧北京報道
(資料圖片僅供參考)
千呼萬喚始出來，存量房貸利率調(diào)整方案終于出爐。
8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》(下稱《通知》)，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。
《通知》明確，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率(LPR)上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。
《通知》還稱，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構(gòu)提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應(yīng)符合本通知第二條的規(guī)定。
記者注意到，相較于央行此前“指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”和“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”的公開表態(tài)，本次《通知》特意強調(diào)了“首套”二字，且明確了無論是協(xié)商變更合同約定的利率水平還是新發(fā)放貸款置換，都要向承貸機構(gòu)提出申請。為何降？誰能降？如何申請？
央行、國家金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問中表示，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。
上述負(fù)責(zé)人表示，為更好適應(yīng)上述新形勢，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。
那么，如何定義“存量首套住房貸款”？這涉及哪些人群能夠受惠于存量房貸利率調(diào)整方案的關(guān)鍵問題。
《通知》明確，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。
具體又該如何執(zhí)行？央行、國家金融監(jiān)管總局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。
至于廣大借款人高度關(guān)心的利率調(diào)整幅度，上述負(fù)責(zé)人明確，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。
《通知》指出，金融機構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格落實相關(guān)監(jiān)管要求，對借款人申請經(jīng)營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進(jìn)行穿透式、實質(zhì)性審核，并明確提示風(fēng)險。對存在協(xié)助借款人利用經(jīng)營性貸款和個人消費貸款等違規(guī)置換存量商業(yè)性個人住房貸款行為的中介機構(gòu)一律不得進(jìn)行合作，并嚴(yán)肅處理存在上述行為的內(nèi)部人員。
《通知》還稱，各金融機構(gòu)要抓緊制定具體操作細(xì)則，做好組織實施，提高服務(wù)水平，及時響應(yīng)借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，確保本通知有關(guān)要求落實到位。利率最低可以降到多少？
一位房地產(chǎn)金融專家告訴記者，本次存量房貸利率調(diào)整方案的一大看點在于確定了降低后的存量房貸利率下限，即利率最低可以降到多少。央行、國家金融監(jiān)管總局相關(guān)負(fù)責(zé)人明確，調(diào)整后的利率不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限，這為調(diào)整后的利率劃定了一個底線。
有接近監(jiān)管人士向媒體表示，這一方面是為了維護當(dāng)時房貸利率政策下限的權(quán)威性，另一方面也是為了保證政策的公平性，確保調(diào)整過程平穩(wěn)有序，避免由于存量房貸利率調(diào)整時間不同，而導(dǎo)致利率水平有所差異等問題。
“例如，如果以當(dāng)前的房貸利率政策下限或者實際新發(fā)放的房貸利率水平確定，就可能出現(xiàn)不同時間調(diào)整的客戶，調(diào)整后的利率水平有所差異的現(xiàn)象。未來，房貸利率政策下限可能下調(diào)，或者新發(fā)放房貸利率又有所下降，就會導(dǎo)致完成調(diào)整較早的客戶利率水平較高?！鄙鲜鼋咏O(jiān)管人士如是表示。
那么，對于符合條件的借款人而言，了解原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限就顯得頗為重要，因為這一下限是借款人和銀行協(xié)商新發(fā)放貸款置換或協(xié)商變更利率水平時談判的底線。上述房地產(chǎn)金融專家告訴記者，該下限應(yīng)以人民銀行各分支行公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
有接近監(jiān)管人士測算，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬戶、上億居民的財務(wù)負(fù)擔(dān)會有明顯下降，利率平均降幅大約為0.8個百分點。據(jù)估算，本次調(diào)整涉及的客戶可能超過4000萬，涉及調(diào)整的貸款規(guī)模可能達(dá)25萬億元。
以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元，顯著增加消費能力。
至于對于銀行在利息方面的損失，多名業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為將主要通過下調(diào)存款利率的方式部分彌補。據(jù)悉，國有大行在內(nèi)的多家銀行將于9月1日起再度下調(diào)存款掛牌利率，這將是繼今年6月初全國性商業(yè)銀行下調(diào)存款掛牌利率后，時隔不到三個月的再度下調(diào)。
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